Investiční byt 2+1 se zavedeným nájemníkem
Rezkova 1673/5 (Hranice I-Město), Přerov
1 Katastr nemovitostí a právní stav
Předmětem posouzení je bytová jednotka č. 1673/5, nacházející se ve 2. nadzemním podlaží panelového bytového domu v klidné zástavbě na ulici Rezkova.
- List vlastnictví (byt): LV 6004, k.ú. Hranice (647683)
- Podíl na společných částech: 247 / 18169
- Výlučný vlastník (1/1): MDDr. Jakub Hladík
- Budova: LV 4361, kolaudace r. 1980
Právní omezení (Zástavní právo k úvěru):
Na jednotce vázne Zástavní právo smluvní a zákaz zcizení/zatížení ve prospěch Raiffeisenbank a.s. k zajištění stávající hypotéky. Toto břemeno nijak nebrání prodeji. V rámci naší realitní a právní služby zajistíme vyžádání vyčíslení zůstatku úvěru od banky, který bude následně zcela standardně splacen přímo z kupní ceny složené v advokátní úschově.
2 Technický stav a dispozice
Bytová jednotka 2+1 je udržovaná, čistá a nabízí praktickou dispozici o rozloze cca 47 m² plus navazující zasklenou lodžii. Byt je orientovaný na východ, což zaručuje příjemné ranní slunce a nepřehřívání interiéru v odpoledních hodinách.
Interiér a vybavení
- Jádro: Původní umakartové, avšak koupelna prošla optickou revitalizací (novější sprchový kout, umyvadlo, obklady). Výhodou je okno v koupelně pro větrání!
- Kuchyně: Novější kuchyňská linka vybavená vestavěnou troubou a sklokeramickou varnou deskou.
- Povrchy a sítě: Podlahy kombinují koberec a lino. Elektroinstalace je původní (hliník). Dveře jsou usazeny v původních ocelových zárubních.
- Okna: Plastová s přístupem na zasklenou lodžii. Zaveden internet.
Bytový dům
- Revitalizace: Panelový dům z 80. let prošel kompletním zateplením fasády, čímž se snížila energetická náročnost.
- Vytápění: Ústřední dálkové vytápění s osazenými radiátory s kalorimetry.
- Poloha v domě: Byt se nachází ve 2. nadzemním podlaží (bez výtahu), jedná se o koncovou sekci klidné ulice.
3 Lokalita a vlivy okolí
Ulice Rezkova představuje vyhledávanou lokalitu širšího centra Hranic. Nabízí kompletní občanskou vybavenost v docházkové vzdálenosti, včetně supermarketů, škol, školek i MHD.
4 Analýza trhu a investiční potenciál
Trh s menšími byty (2+1, 2+kk) je v Hranicích vysoce dynamický. Tyto byty jsou primárním terčem investorů díky skvělému poměru pořizovací ceny a měsíčního výnosu z nájmu.
Tržní data (Sreality / CeMAP)
- Prům. nabídková cena (40–60 m²) v Hranicích: 57 178 Kč/m².
- Realizované prodeje za poslední měsíce: 54 000 – 63 000 Kč/m².
- Referenční nemovitost: Byt 2+kk (41 m² po částečné rekonstrukci) na nedaleké Tř. 1. máje se inzeruje za 2 990 000 Kč. Naše nemovitost je o 8 m² větší.
Vaše hlavní výhoda: NÁJEMNÍK
V bytě bydlí již 5 let stálý a spolehlivý mladý nájemník, který aktuálně platí 15 000 Kč měsíčně.
Pro investory je toto 'zlatý grál'. Nemusí hledat nájemníka, riskovat neplatiče ani hradit ušlý zisk během prázdných měsíců. Byt vydělává okamžitě od podpisu kupní smlouvy.
5 Odhad tržní ceny
Z dat analytických nástrojů vychází průměrná tržní hodnota bytu na 2 750 000 Kč (s běžným rozpětím 2,58 až 2,99 mil. Kč). Z praxe ale víme, že skvěle odprezentovaná nemovitost s bonusem platícího nájemníka dokáže tuto statistiku překonat až o 10 %. Proto volíme sebevědomou cenovou strategii.
Cílíme na absolutní maximum tržního rozpětí.
6 Návrh prodejní strategie
Byt na Rezkově ulici je vysoce likvidní zboží. Vaše představa cenové hladiny 3 miliony korun je naprosto racionální a plně s ní souhlasím.
Strategie marketingu
- Zacílení na investory: Celou inzerci postavíme na slovech 'Okamžitý výnos bez práce'. Číslo 6% ROI je lákavé.
- Cenovka 2.99M: Psychologická hranice pod 3 miliony nám přitáhne výrazně více zobrazení z filtrů.
- Citlivý přístup k nájemníkovi: Prohlídky budeme organizovat maximálně ohleduplně do vyhrazených bloků.
Další postup a řešení hypotéky
- 1 Kupní cenu inzerujeme na 2 990 000 Kč vč. právního servisu a provize.
- 2 Převod Vaší hypotéky: I když máte atraktivní úrok 3,8 %, proces nejčastěji proběhne tak, že Váš zůstatek splatíme převodem z úschovy peněz kupujícího a břemeno vymažeme. Bez stresu a zdržení.